只要辦房貸，都要辦理抵押權設定。而什麼是抵押權設定？為什麼抵押權又有分普通抵押權與最高限額抵押權？以下將帶你快速瞭解房屋抵押權設定的意思，以及如何辦理、變更和塗銷抵押權設定。

一、抵押權是什麼？

抵押權是做什麼用的？任何人都可以設定房屋抵押權嗎？以下介紹抵押權的使用時機及抵押權設定的原因。

1. 抵押權介紹

抵押權是指債權人對於債務人在貸款時，拿來當作債務履行擔保用的資產，（在特定情況下）享有優先受償的權利。也就是說，必須先有債權存在，才會有抵押權的存在。 簡單說，當你向銀行申請房屋貸款時，都需要將房子抵押給銀行當作擔保品，銀行才會借出一筆資金給你，此時銀行就擁有這間房屋的抵押權。

2. 抵押權設定的用意？

為什麼要設定抵押權？簡單說，設定房屋抵押權，是為了保障債權人的權益。一旦設定房屋抵押權，債務人就沒有辦法將房子賣掉、過戶給別人，除非買方願意承接債務；若日後客戶無力繳款時，銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件擔保品（貸款房屋），並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款，剩餘的資金會留給屋主。 抵押權屬於非占有型擔保物權，舉房貸為例，在完成房屋抵押權設定後，這間房子並不會移轉給債權人，債務人還是可以繼續使用，只有在債務人沒有履行約定時，債權人才會行使房屋抵押權。

二、抵押權種類

房屋抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，以下分別作介紹：

1. 普通抵押權

有「債權必須存在」。一次抵押權只適用一個合約，只要完成合約（貸款清償）後，抵押權也失去效力。舉例來說，有兄弟二人，弟以名下價值1200萬的房子抵押給兄借了1000萬，只要在期限內將所借金額償還，普通抵押權就消滅。 普通抵押權年限多長？普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失，除非債權人沒有更新債權憑證，但即使15年消滅時效過後，5年內都還是可以行使抵押權。

2. 最高限額抵押權

無「債權必須存在」。抵押權可以一直使用(重複使用)，就算沒有債權關係的存在，也不用申請塗銷程序；將來若有債權產生，也能繼續使用這個抵押權，同屬一份合約（銀行、融資公司房貸都屬於「最高限額抵押權」）。 舉例來說，甲已經有一筆銀行房貸，只要在最高限額抵押權的範圍內，申請房屋增貸，都不需要辦理重新設定與塗銷。

3. 普通抵押權與最高限額抵押權的差別？

普通抵押權與最高限額抵押權的差異如下表：

抵押權名稱	普通抵押權	最高限額抵押權
擔保內容	只擔保現有，已發生的債權。	過去、現在、未來的債權，都在擔保的範圍。
擔保限制	債權受償後，抵押權雖然沒有塗銷，但也失去效力。	可隨借隨還，不需塗銷後再次重新設定，也可以說：抵押權可以重複使用。
擔保效力	除了原債權外，對於其他債務均不予擔保。	擔保期間內，債務人對所負擔最高限額抵押權的一切債務（含信用抵押、保證等），都在擔保效力內。
擔保期限	債權消滅後，民法規定仍可於5年內實行抵押權；若債權消滅，而且也超過5年，則不得再行使抵押權。	債權消滅後，民法規定仍可於5年內實行抵押權；若債權消失，而且也超過5年，則債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍，但最高限額抵押權仍繼續存在。

三、抵押權設定流程

房屋抵押權設定、變更要怎麼做？以下說明（以房貸為例）抵押權流程：

1. 房屋抵押權設定流程

1. 申請銀行房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
2. 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
3. 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
4. 本人或委託代理人至地政機關將房屋權利設定給銀行。
5. 地政機關核發：他項權利證明 &設定契約書給銀行
6. 房屋權狀交還貸款申請人

一般來說，房屋抵押權設定僅需一天的時間即可完成，如果是銀行辦理，最快僅需4小時，自己辦理就會比較久一些。

2. 房屋抵押權變更流程

1. 銀行申請變更（如房屋增貸）
2. 銀行審核通過
3. 至地政機關辦理原他項權利證明內容變更
4. 地政機關發給變更後他項權利證明&變更申請書副本給銀行

3. 房屋抵押權設定費用

不動產抵押權設定費用是多少？除了收取他項權利書書狀費80元之外，還會收取一筆抵押權設定登記費用，金額是依照設定權利價值的千分之一計算。

房屋抵押權設定費用試算貸款800萬，抵押權設定金額為1.2倍：800萬x1.2=960萬 抵押權設定規費：則為960萬x1‰=$9,600元。

四、抵押權塗銷的重要性

1. 房屋抵押權塗銷重要嗎？

抵押權塗銷重要嗎？答案：很重要。雖然在「普通抵押權」中，只要清償債務後，抵押權就算未作塗銷的動作，它也會自動失效（不過，謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定），而你可能就忽略了塗銷的這個程序。 在過了一段時間後，若是有資金週轉的需求，將名下的不動產再向銀行申請貸款，此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定，就會婉拒你的貸款申請，因為銀行作風保守，當「第二順位抵押權人」的意願不會很高，但若告知銀行：該抵押權的債務已經清償，且可以將該抵押權塗銷，則銀行就會同意核貸給您。

2. 抵押權塗銷流程

抵押權要如何塗銷？其流程如下（銀行與融資公司皆相同）：

1. 貸款償還完畢
2. 向銀行或融資公司申請核發：清償證明、抵押權塗銷同意書、他項權利證明與設定契約書副本
3. 至地政機關，拿著上述資料（清償證明&他項權利證明等），辦理抵押權塗銷登記申請。

抵押權塗銷的申請非常簡單，千萬不要因為怕麻煩，而忽略了這個重要的步驟，進而影響將來貸款的申請。

五、抵押權設定常見Q&A

• Q1未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎？
• A1可以。未塗銷抵押權就將房子過戶，也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定，房屋買賣過程中，若是原來的房貸還未繳完，可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。

• Q2最高限額抵押權設定金額該是多少？
• A2銀行房貸的設定金額，通常為貸款金額1.2倍；民間設定金通常為1.2~1.5倍，若是在此範圍申請增貸，都不需要再次設定抵押權。

• Q3最高限額抵押權設定費用該是多少？
• A3為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說，抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬，設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。

• Q4房屋抵押權設定年限多長？抵押權最長幾年？
• A4普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失，除非債權人沒有更新憑證，但即使15年消滅時效過後，5年內都還是可以行使抵押權。最高限額抵押權年限最長30年，但是如果有需要的話，債權人可以再更新時效，即使因時效消滅，最高限額抵押權人還是可以行使抵押權。

整體來說抵押權設定，既能讓債務人確實地履行償還責任，清楚地規範債務責任的範圍；也可以保障債權人的權利，即使債務人無法償還欠款，也有抵押物可作為債權保障，是一種債權、債務雙贏的法律制度。